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房地產開發企業的會計核算

發布時間:2018-3-5 0:17:05內容來源:互聯網
房地產開發企業的會計核算

小編幫學員們整理了關于房地產開發企業的會計核算,大家可以參考參考!!
一、設立時的核算
(一)涉及的主要業務
辦理企業名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業執照、銀行開戶和納稅登記。
(二)設置的主要帳戶
實收資本(或股本)、資本公積、管理費用等
(三)會計分錄模板
1、收到所有者投入資本時
借:銀行存款、其他應收款、固定資產、長期股權投資等
貸:實收資本、股本等
資本公積—資本溢價或股本溢價
2、籌建期開辦費發生時:
借:管理費用、長期待攤費用
貸:銀行存款等
二、取得土地時的核算
(一)涉及的主要業務
出讓取得、通轉讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。
(二)設置的主要帳戶
開發成本、無形資產、投資性房地產等
(三)會計分錄模板
1、用于土地、商品房開發
借:開發成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費
貸:銀行存款等
2、用于自建用房或暫時沒有明確用途
借:無形資產
貸:銀行存款等
3、用于賺取租金
借:投資性房地產
貸:銀行存款等
三、房地產開發階段的核算
(一)涉及的主要業務
土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用、預提費用等。
(二)設置的主要帳戶
開發成本、管理費用、銷售費用等
(三)會計分錄模板
1、為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
借:開發成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費
貸:銀行存款、應付酬工薪酬等
2、項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
借:開發成本—成本對象—前期工程費
貸:銀行存款、應付酬工薪酬等
3、開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。
借:開發成本—成本對象—建筑安裝工程費
應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)
貸:銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等
4、開發項目在開發過程中發生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
借:開發成本—成本對象—基礎設施建設費
應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)
貸:銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等
5、開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
借:開發成本—成本對象—公共配套設施費
應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)
貸:銀行存款等
6、企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。
借:開發成本—成本對象—開發間接費
應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)
貸:銀行存款、應付職工薪酬等
7、預提出包工程、公共配套設施建造費用、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用
借:開發成本—成本對象—建筑安裝工程費
開發成本—成本對象—公共配套設施費
貸:預提費用
8、發生借款費用,支付利息時
借:開發成本—借款費用
貸:銀行存款
9、行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
借:管理費用
貸:銀行存款、應付職工薪酬等
10、分配成本核算對象成本:發生的有關費用,由某一成本核算對象負擔的,應當直接計入成本核算對象成本;由幾個成本核算對象共同負擔的,應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準,分配計入。
借:開發成本—一期—公共配套設施費
—二期—公共配套設施費
貸:開發成本—會所
開發成本—地下車庫
10、開發經營期產生的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
借:財務費用
貸:銀行存款
(四)經典例題
某企業是增值稅一般納稅人,開發項目共有兩期,開工日期均在2016年4月30日前,一期項目選擇一般計稅,二期項目選擇簡易計稅。本月購進一批耐溫防火材料,專用于一期開發項目,取得增值稅專用發票1 張,注明金額為 100 萬元,稅額 17萬元;支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元,取得增值稅專用發票 3 張,注明金額為 500萬元,稅額15萬元,款項均已通過銀行存款支付。
會計分錄:
1、購進防火材料時:
借: 開發成本—成本對象—建安工程費 1000000
應交稅費—應交增值稅(進項稅額) 170000
貸: 銀行存款 1170000
2、支付二期建筑工程款時:
借: 開發成本—成本對象—建安工程費 5150000
貸: 銀行存款 5150000
四、房地產完工階段的核算
(一)涉及的主要業務
開發項目竣工結算
(二)設置的主要帳戶
開發產品、主營業務成本、銷售費用、管理費用、財務費用、固定資產
(三)會計分錄模板
1、結轉開發成本
借:開發產品—一期
貸:開發成本—一期
2、行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
借:管理費用
貸:銀行存款、應付職工薪酬等
3、完工后發生借款費用,支付利息時
借:財務費用
貸:銀行存款
4、為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用
借:銷售費用
貸:銀行存款等
5、企業自用時
借:固定資產
貸:開發成本
五、房地產銷售階段的核算
(一)涉及的主要業務
土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施轉讓收入、其他業務收入、預售收入、以商品房、土地使用權對外投資、對外出租等。
(二)設置的主要帳戶
主營業務收入、預收帳款、主營業務成本、其他應付款、長期股權投資、銷售費用
(三)會計分錄模板
1、商品房納稅義務發生
(1)收款
借:銀行帳款/應收帳款
預收帳款
貸:主營業務收入
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)
或應交稅費——簡易計稅
(2)差額納稅
一般計稅可扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款
借:應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)
貸:主營業務成本
(3)結轉銷售成本
借:主營業務成本
貸:開發產品
3、預收帳款處理
(1)收到預售款時:
借:銀行存款
貸:預收帳款
(2)預繳稅款時
一般計稅:
借:應交稅費——預交增值稅
貸:銀行存款
簡易計稅:
借:應交稅費——簡易計稅
貸:銀行存款
4、收到保證金的處理
借:銀行存款
貸:其他應付款
5、價外收入的會計處理
借:其他應付款/銀行存款等
貸:營業外收入—違約金
其他業務收入—手續費收入
應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)
或:應交稅費—簡易計稅
6、商品房自用
借:固定資產
貸:開發產品
7、土地使用權對外投資
借:長期股權投資
貸:無形資產—土地使用權
應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)
或:應交稅費—簡易計稅
營業外收入(差額)
8、商品房出租
(1)轉為出租時
借:投資性房地產
貸:開發產品
(2)收取租金時
借:銀行存款  
貸:其他業務收入
應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)
或:應交稅費—簡易計稅
(3)如果將作為固定資產的房屋出租需要提取折舊時
借:其他業務成本
貸:投資性房地產累計折舊
9、資金拆借
(1)借出資金時
借:其他應收款
貸:銀行存款
(2)收到利息時
借:銀行存款
貸:財務費用—利息收入
應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)
10、期末應交稅費—應交增值稅處理
(1)轉出未交增值稅
借:應交稅費—應交增值稅(轉出未交增值稅)
貸:應交稅費—未交增值稅
(2)預繳稅款抵減未交繳增值稅
借:應交稅費—未交增值稅
貸:應交稅費—預交增值稅
(3)申報后繳納
借:應交稅費—未交增值稅
貸:銀行存款
11、購買增值稅防偽稅控設備時
借:管理費用
貸:銀行存款
借:應交稅費—應交增值稅(減免稅款)
貸:管理費用
12、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種
借:稅金及附加
貸:應交稅費——應交城市維護建設稅
應交稅費——應交教育費附加
應交稅費——應交土地增值稅
應交稅費——應交房產稅
應交稅費——應交車船稅
應交稅費——應交城鎮土地使用稅
13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時:
(1)印花稅
借:稅金及附加
貸:銀行存款
(2)耕地占用稅
借:在建工程(或無形資產)
貸:銀行存款
(3)車輛購置稅的核算
借:固定資產
貸:銀行存款
(4)契稅的核算
借:固定資產(或無形資產)
貸:銀行存款
14、代扣代交個人所得稅
(1)計算時
借:應付職工薪酬/應付利潤
貸:應交稅費—應交個人所得稅
(2)上交時
借:應交稅費—應交個人所得稅
貸:銀行存款
15、交企業所得稅
(1)預繳時
借:所得稅費用
貸:應交稅費——應交所得稅
借:應交稅費——應交所得稅
貸:銀行存款
(2)匯算清繳時
借:以前年度損益調整
貸:應交稅費——應交所得稅
或相反分錄
(四)經典例題
1、某企業是增值稅一般納稅人,開發項目共有兩期,兩期建筑面積相同,開工日期均在2016年4月30日前,一期項目選擇一般計稅,二期項目選擇簡易計稅。項目管理部購買辦公用品 11.7 萬元,無法在一、二期項目之間準確劃分, 取得增值稅專用發票 1張,注明金額為 10 萬元,稅額為 1.7 萬元,款項通過銀行存款支付。
借:開發成本—一期—開發間接費 100000
應交稅費—應交增值稅(進項稅額)17000
貸:銀行存款 117000
按建筑規模將進項稅額在一、二期項目間劃分: 進項稅額轉出額=17,000÷2=8500 元
借:開發成本—一期—開發間接費 8500
貸:應交稅費—應交增值稅(進項稅額轉出)8500
2、A 房地產企業(一般納稅人)自行開發了B 房地產項目,施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日,2016 年1 月15 日開始預售房地產,至2016年4 月30 日共取得預收款5250 萬元,已按照營業稅規定申報繳納營業稅。A 房地產企業對上述預收款開具收據,未開具營業稅發票。該企業2016 年5 月又收到預收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發票10500萬元(含2016 年4 月30 日前取得的未開票預收款5250 萬元,和2016 年5 月收到的5250萬元),同時辦理房產產權轉移手續。
2016 年6 月還取得了建筑服務增值稅專用發票價稅合計1110 萬元(其中:注明的增值稅稅額為110 萬元)。經計算,本期允許扣除的土地價款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法,按照適用稅率計算繳納增值稅。
(1)在6 月申報期就取得的預收款計算應預繳稅款。
應預繳稅款=5250÷(1+11%)×3%=141.89 萬元
借:應交稅費——預交增值稅 141.89
貸:銀行存款 141.89
(2)納稅人6 月開具增值稅普通發票10500 萬元,其中包括5250 萬元屬于可以開具增值稅普通發票的情形。
(3)銷售額可扣除當期允許扣除的土地價款。
(4)納稅人應在7 月申報期按照《辦法》第十四條規定確定應納稅額:
銷項稅額=(5250-1500)÷(1+11%)×11%=3378.38×11%=371.62萬元
進項稅額=110 萬元
應納稅額=371.62-110=261.62萬元
應補稅額=261.62-141.89=119.73萬元
納稅人應在7 月申報期應補增值稅119.73萬元。
會計分錄:
(1)借:預收帳款 5250
貸:主營業務收入 4729.73
應交稅費—應交增值稅(銷項稅額) 520.27
(2)差額納稅
一般計稅扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款
借:應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)148.65
貸:主營業務成本 148.65
(3)取得了建筑服務增值稅專用發票
借:開發成本—B項目 1000
應交稅費—應交增值稅(進項稅額)110
貸:銀行存款 1110
(4)月末結轉
借:應交稅費—應交增值稅(轉出未交增值稅)261.62
貸:應交稅費—未交增值稅 261.62
(5)預繳稅款抵減未交繳增值稅
借:應交稅費—未交增值稅 141.89
貸:應交稅費—預交增值稅 141.89
(6)申報后繳納
借:應交稅費—未交增值稅 119.73
貸:銀行存款 119.73
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